עסקאות רכישה ומכירה של דירות הן הליבה של תחום המקרקעין. יחד עם זאת, רבים העוסקים בתחום המקרקעין אינם מבינים את המשמעות של רכישה או מכירה של דירה בצורה נכונה. כתוצאה מכך נגזר עליהם לבזבז זמן, כסף ומשאבים בחיפוש אחר נכסים מניבים, מבלי להיעזר בסעיפי החוק העומדים לצידם.
רכישה של דירה מאדם פרטי
יש להבחין בין רכישת דירה חדשה מקבלן לבין רכישת דירה מאדם פרטי. במידה ומדובר על אדם פרטי, גודל העסקה והחשיבות של רכישת דירה מחייבים עריכת זיכרון דברים. לאחר מכן יש לבדוק היטב את הנכס ולשים לב מי רשום כבעל הנכס על ידי בדיקת נסח הטאבו. בנוסף, כדאי לבדוק כי על הנכס לא חלים צווי הריסה או מניעה, לא קיימות זכויות של צד שלישי מלבד משכנתא, הנכס בנוי כדין ועל פי תכנית הבנייה העירונית ולוודא כי לא חלה הפקעה על שטח הדירה או על הדירה עצמה. רכישת דירה נעשית בדרך כלל לטווח הארוך, ולכן יש לבחון גם את סביבת המגורים. רק לאחר כל אלו כדאי להגיע אל שלב עריכת החוזה, אשר בו עולה לדיון שאלת פינוי הדירה, מועד התשלום והרהיטים הנותרים בנכס.
על מה לשים דגש בעת רכישת דירה מקבלן?
בעת רכישת דירות מקבלן יש צורך בביצוע סדר פעולות מעט שונה. ראשית, מדובר על רכישה המתבצעת על בסיס חוזה ולא על בסיס נכס הקיים בפועל. יש לשכור עורך דין פרטי המתמחה בתחום המקרקעין, וזאת לצורך בדיקה ובקרה על כל הסעיפים המופיעים בחוזה מול הקבלן. עורך הדין בודק האם קיימת בעלות על הקרקע מצד הקבלן ומהו זמן החכירה, הוא מוודא את רישום המקרקעין, בודק את מספר החלקה והגוש ובוחן את המסמכים שמציג הקבלן. יש לקבוע יחד עם עורך הדין והקבלן את תנאי החוזה ולוודא כי על הקבלן חלה אחריות עבור תיקונים.
היתרון העיקרי עבור הנושים של פושט רגל בהליך זה, היא כי באמצעות הליך זה יכול נושה לרדת אל כלל נכסיו של החייב, להתחקות אחר נכסים שונים שאולי העביר לבעלים חדשים כדי "להבריח" אותם ועוד – אלה מגבירים את הסיכויים להחזר מלא של החוב.
כך מוכרים דירה בצורה יעילה
גם מכירה של דירה עלולה להיות נושא מסובך במידה ולא מתייעצים עם הגורמים הנכונים. בשוק הנדל"ן הקיים כיום בישראל נערכות מאות עסקאות ביום, אך הביקוש הרב אינו מבטל את הצורך באיש מקצוע. יש לבדוק את כדאיות מכירת הדירה ולבצע הערכה של האמצעים הכספיים הקיימים אל מול האמצעים הכספיים הדרושים לרכישת דירה אחרת. במידה והחלטתם למכור את הדירה, כדאי שתכינו אותה בצורה נכונה על מנת להשיג מחיר גבוה יותר.
בעבור הנושים – הקפאת ההליכים בהוצאה לפועל יכולים להיות מגרעה, במיוחד ככל שאין לחייב נכסים שניסה להבריח, אז החזר החוב במלואו איננו מובטח.
