העברת זכויות בנכס מקרקעין מהווה פעולה משפטית המטילה על המוכר קשת רחבה של חובות, החל מחובת תום הלב בשלב הטרום חוזי ועד להמצאת מלוא האישורים הנדרשים להשלמת הרישום. בשנים האחרונות, בתי המשפט בישראל העלו את רף הגילוי המוטל על בעל הנכס, תוך קביעה כי הצהרת המוכר בדבר תקינות הנכס והעדר חריגות בנייה היא תנאי יסודי בעסקה. חריגה מהצהרות אלו עלולה לחשוף את המוכר לתביעות בגין הפרה יסודית ודרישות לפיצויים מוסכמים ללא הוכחת נזק. בד בבד, הפן המיסויי מחייב בחינה דקדקנית של חבות מס השבח, תוך שקלול הוצאות מוכרות וניצול מושכל של פטורים ליניאריים. מעורבות של עורך דין מכירת דירה חיונית לצורך יצירת תשתית חוזית המאזנת בין רצונו של המוכר לקבל את התמורה בבטחה לבין חובתו המשפטית להעביר נכס "נקי" מכל פגם רישומי או תכנוני, תוך הגנה על האינטרסים הכלכליים שלו אל מול רשויות המס והרוכש.
בטוחות חוקיות בעסקאות מול גופים יזמיים
כניסה להתקשרות לרכישת נכס "על הנייר" או בשלבי בנייה ראשוניים כרוכה במורכבות משפטית ייחודית, הנובעת מהפער שבין התחייבויות היזם לבין ביצוען בפועל בטווח הארוך. מאחר שהקונה רוכש זכות עתידית בדירה שטרם רשומה כיחידה נפרדת בטאבו, החוק הישראלי יצר מנגנוני הגנה קוגנטיים, ובראשם חוק המכר (דירות), המחייב מתן בטוחות פיננסיות כנגד כל תשלום. בהליך של רכישת דירה מקבלן, מושם דגש מרכזי על הבטחת כספי הרוכש באמצעות ערבויות חוק מכר או פוליסות ביטוח המונפקות על ידי הבנק המלווה. מעבר להבטחת ההון העצמי, על הייצוג המשפטי לבחון את המפרט הטכני, לוודא קיומו של היתר בנייה תקף, ולעגן סעיפי פיצוי סטטוטוריים בגין איחורים במסירת החזקה. ניסוח נכון של סעיפי התיקונים בתקופת הבדק והאחריות מבטיח כי הרוכש לא יעמוד חסר אונים מול ליקויי בנייה עתידיים, ומבטיח שהזכות החוזית תשתכלל לכדי זכות קניינית רשומה במועד.
הסדרת חבויות וציות בחשיפה לנכסים בחו"ל
שיטת המיסוי הנהוגה בישראל מחילה על תושביה חובת דיווח ותשלום על בסיס פרסונלי, הכוללת הכנסות שהופקו בחו"ל כתוצאה מהחזקה ישירה או עקיפה בנכסי נדל"ן. הממשק שבין הדינים הפנימיים בישראל לבין מערכות הדינים במדינות זרות יוצר נקודות חיכוך שעלולות להוביל לתשלומי כפל או לחשיפה משפטית בגין אי עמידה בחובות הדיווח על רווחי הון והכנסות משכירות. ייעוץ מטעם עורך דין מיסוי בינלאומי מאפשר למשקיע לנווט בין אמנות המס השונות, לבחון את זכאותו לזיכויי מס זרים בגין מסים ששולמו בחו"ל, ולהבטיח ציות מלא לתקני השקיפות הבינלאומיים כגון CRS ו-FATCA. תכנון מוקדם ומקצועי של מבנה ההחזקה בנכסים זרים לא רק מונע סנקציות פוטנציאליות מצד רשויות המס, אלא גם מבטיח מיצוי מקסימלי של הטבות המס והקלה בנטל המנהלי הכרוך בניהול השקעות גלובליות, תוך יצירת שקיפות מלאה מול המערכת הבנקאית והרגולטורית בישראל.
משרד עו"ד זמיר גרינברג מעמיד לרשות לקוחותיו שירותי ליווי משפטי ומיסויי מקיפים בתחומי הנדל"ן, המיסוי הבינלאומי והחוזים, בהובלת עו"ד מורן זמיר גרינברג בעלת מעל 17 שנות ניסיון במשרדי עורכי דין מהשורה הראשונה. במכירת דירה, המשרד מלווה את המוכר החל מעריכת חוזה המכר וניהול משא ומתן ועד לטיפול מיסויי מקיף הכולל חישוב מס שבח והגשת דיווחים, ברכישת דירה מקבלן המשרד מייצג את הרוכש בבדיקת חוזה הקבלן, מעקב אחר הבנייה והבטחת עמידה בלוחות זמנים, ובמיסוי בינלאומי המשרד מספק פתרונות הכוללים אישורי עו"ד להעברת כספים, תכנון מס לעולים חדשים וליווי בתהליכי ניתוק תושבות. המשרד פועל מתוך מחויבות למצוינות מקצועית, זמינות גבוהה ופתרונות משפטיים מותאמים.
