שוק הנדל"ן הינו שוק שמורכב ממשתנים רבים שמשפיעים על מצבו ולמעשה על שיווי הדירה שלכם. מצב ההיצע והביקוש בשוק זה, לרוב הינו הגורם העיקרי הקובע את מחירי הדירות.
הערכת שווי הדירה מתאפיין במספר רב של פרמטרים, בירורים ובדיקות מקיפות שלרוב לאדם הסביר שאינו עוסק בתחום אין מושג בנושא ולכן תמיד יש את האפשרות להיעזר באנשי מקצוע בתחום כגון: מתווכחי נדלן או שמאי מקרקעין, אשר יודעים לבצע הערכה של שווי הנכס אך הדבר ככל הנראה יהיה כרוך בהוצאה כספית. אך עם הדרכה וליווי נכון בתהליך המכירה של הנכס יתאפשר לכל מוכר למקסם את מחיר הדירה.
כמו כן, תמיד ניתן לבצע הערכה ובדיקה באופן עצמאי במידה ולא נרצה שהתהליך יהיה כרוך בהוצאה כספית נוספת. ע"י ביצוע סקר שוק מקיף, נוכל לברר את המחירים בהם נמכרו דירות הדומות לנכס שלנו. השוואה נכונה ביותר תינתן ע"י בדיקת נתונים קרובים ככל האפשר עד כדי זהים לדירתנו מבחינת גודל, מיקום, קומה, מעלית, מרפסת, האם יש חניה בבניין ועוד. את הבדיקות האלה ניתן לבצע באופן עצמאי:
הקריטריון העיקרי והחשוב ביותר הינו מבחן השוק, אשר נותן אינדיקציה לשווי הדירה.
ניתן להיעזר במאגרי מידע ממשלתיים הכוללות את כל עסקאות הנדל"ן, ברשת באתרים כמו יד 2, "אתר "מדלן"", בלוח דירות בעיתון, במקומונים וכמובן בקבוצות ייעודיות לפי עיר ואזורים ספציפיים בפייסבוק. כל אלה נותנים מידע רחב זמין, מהימן ומפורט אשר נגיש לכלל האנשים.
חשוב לקחת בחשבון את כל המשתנים החיצוניים אשר משפיעים על מחירי השוק ולבחון את המדדים הכלכליים/פיננסים.
באזורים בהם הביקוש גבוה מחירי הדירות יהיו גבוהים, באזורים הנחשבים לפחות מבוקשים ההיצע לרוב יהיה יותר גדול ומחירי הדירות יהיו יותר נמוכים.
אך נחליט כמה הדירה שלנו שווה ביחס לשוק בצורה מדויקת יותר?
מיקום הדירה מעיד על אופי האוכלוסייה הרווחת באזור, על הרמה הסוציו – אקונומית, על הבינוי הסביבתי, על התשתיות והשירותים המוצעים לתושבי האזור, על נגישות לתחבורה ציבורית או כבישים בין עירוניים נותנת רובד נוסף שכן מיקום קרוב יעלה את ערך הדירה לעומת מיקום לקו ראשון יוריד את ערך הדירה בשל מפגעי הרעש והזיהום אוויר הכבד. שאלה נוספת אשר חשובה לא פחות היא האם יש חשיפה לשטחים ירוקים\ לים שכן מחיר הדירה יעלה בהתאם לקריטריונים אלה. כמו כן מצב הדירה הינו משתנה מכריע שכן דירות ישנות ומוזנחות ערכן יהיה יותר נמוך מדירה משופצת או חדשה. בנוסף, ישנו פרמטר של פוטנציאל השבחה של הנכס והסביבה בכפוף לעמידה בתנאים לתוכניות כמו תמ"א 38/1, 38/2 ופרויקטים של התחדשות עירונית אשר מקנות זכויות תכנוניות וקנייניות נוספות בנכס/שדרוג למתחם המגורים ומחיר הדירה יעלה בהתאם.
רישום בטאבו נותן יתרון משמעותי נוסף שכן אם לא הסדרנו רישום הדירה על שמנו ערכה יורד עקב הקושי העתידי במכירתה עקב חששות אותם יעלו הקונים הפוטנציאלים.
מוסדות ציבורים מהווים פרמטר אשר ניתן לשפיטה בהתאם לאופי הקונה שכן עבור חלק מסוים זה מהווה יתרון בעוד שבעבור חלק אחר יכול להיחשב כגורם מפריע.
לסיכום, הערכת שווי דירה יכולה להתבצע בעזרת אנשי מקצוע אך מקובל לא לוותר על בדיקה והערה באופן עצמאי בעזרת הכלים הנגישים אותם ציינו לעיל. הערכה שווי הדירה בעזרת כל הפרמטרים לעיל תאפשר הערכה מדויקת ומוצלחת.
מאמר זה נכתב על ידי משרד עו"ד אביב טסה אשר נמנה על המשרדים המובילים בארץ בתחום ההתחדשות העירונית והוא מעניק שירותים משפטיים מקיפים ושוטפים בעשרות רבות של מיזמים שונים בתחום תמ"א 38, פינוי בינוי ועוד.
משרד עורכי דין – אביב טסה
דרך אבא הלל 7, רמת גן
03-612-1313
tasalaw.co.il
