הקו הדק בין הזדמנות ענק לסיכון משפטי:
פרויקטים של התחדשות עירונית, בין אם מסוג פינוי-בינוי או תמ"א 38, מציעים הבטחה אדירה: בניין מחוזק, דירה חדשה, מעלית, ממ"ד ולרוב גם תוספת שטח משמעותית. אולם, הדרך לשם רצופה בהחלטות משפטיות מורכבות. בעל דירה שממהר לחתום על "הסכם עקרונות" או "טיוטת יזם" ללא ייעוץ משפטי צמוד, עלול לוותר בלי לדעת על מטרים יקרים, הצמדות חיוניות (חניה/מחסן) או בטוחות פיננסיות קריטיות שישאירו אותו חשוף במקרה של כשל.
להבין את המסגרת: רוב נדרש ומה עושים עם "דייר סרבן"
השלב הראשון הוא גיבוש רוב של בעלי הדירות. החוק מגדיר אחוזי הסכמה שונים לפרויקטים שונים:
- פינוי-בינוי: לרוב נדרש רוב מיוחס של כ-80% מבעלי הדירות. במתחמים מסוימים ניתן להתחיל עם 66%.
- תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה): נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות.
- תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת): נדרש רוב של 66% מבעלי הדירות.
ומה קורה אם דייר אחד מתנגד באופן לא ענייני ומעכב את כולם? החוק מספק כלים להתמודדות עם "דייר סרבן", לרבות האפשרות לתבוע אותו על הנזקים הכלכליים שהוא גורם לשאר הדיירים. עם זאת, לפני שמגיעים להליך משפטי, חשוב להבין את הסיבות להתנגדות ולנסות למצוא פתרונות באמצעות עורך דין מטעם הדיירים.
חוזה מול היזם: על הסעיפים האלה לא מוותרים
הסכם התחדשות עירונית הוא מסמך ארוך ומורכב. אלו הנקודות הקריטיות שחייבות להיות מוגדרות בבירור, ללא מקום לפרשנות:
- התמורה לדיירים: הגדרה מדויקת של הדירה החדשה – שטח נטו ושטח ברוטו, מספר חדרים, קומה, כיווני אוויר, ומפרט טכני עשיר ומפורט.
- הצמדות: התחייבות חוזית ברורה לקבלת חניה (רגילה/במכפיל), מחסן וכל הצמדה אחרת שסוכמה. אסור להסתפק בהבטחות בעל פה או ב"כוונה" של היזם.
- בטוחות פיננסיות: זהו הסעיף החשוב ביותר. יש לדרוש ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, ערבויות לתשלום דמי השכירות לאורך כל תקופת הבנייה, ערבות לתשלום מיסים וערבות לביצוע בדק לאחר המסירה.
- לוחות זמנים ופיצוי: קביעת אבני דרך ברורות לפרויקט – מועד קבלת היתר, מועד פינוי הדירות, ותאריך מסירה סופי. יש לקבוע מנגנון פיצוי מוסכם ומשמעותי על כל איחור.
מיסוי ועלויות נלוות: מי משלם על מה?
כדי למנוע הפתעות, יש לקבוע מראש מי נושא בכל העלויות הנלוות לפרויקט:
- מס שבח: בפרויקטים אלו, בעלי הדירות זכאים לרוב לפטור מלא ממס שבח, אך יש לוודא שהתמורה עומדת בתנאי הפטור.
- היטל השבחה: על פי רוב, היזם הוא זה שנושא בתשלום היטל ההשבחה לוועדה המקומית. יש לעגן זאת מפורשות בהסכם.
- עלויות מעבר: חשוב לסכם על השתתפות היזם בעלויות ההובלה, הלוך וחזור, ולוודא שהסכום ריאלי.
- דמי שכירות: יש לקבוע סכום שכירות חודשי קבוע וצמוד למדד, שישולם לדיירים לאורך כל תקופת הפינוי, החל מהיום הראשון ועד לקבלת הדירה החדשה.
ניהול ההתקשרות: כוחה של נציגות דיירים מאוחדת
הדרך הטובה ביותר להבטיח את זכויותיכם היא באמצעות התארגנות משותפת.
- בחירת נציגות מקצועית: בחרו נציגות דיירים חזקה, ושכרו יחד עורך דין מקרקעין שייצג אך ורק אתכם, הדיירים. במקרים רבים, רצוי לשכור גם מפקח בנייה או שמאי מטעמכם.
- שקיפות מלאה: כל המידע מהיזם צריך לעבור דרך הנציגות ועורך הדין. יש לקיים אסיפות דיירים סדירות ולתעד פרוטוקולים חתומים של כל החלטה.
- איסור על הסכמים פרטיים: אסור בשום אופן לבעל דירה לחתום על הסכם צדדי או לקבל הבטחה פרטית מהיזם. כל התמורות חייבות להיות שוות ושקופות לכולם.
לסיכום חוזה התחדשות עירונית הוא לא "מוצר מדף"
אין דבר כזה "הסכם יזם סטנדרטי" שאפשר פשוט לחתום עליו. כל בניין, כל תב"ע וכל קהילת דיירים הם עולם ומלואו. ליווי משפטי צמוד מבטיח שההסכם יותאם אישית לאינטרסים שלכם, יציף את כל הסיכונים האפשריים ויבנה מנגנוני הגנה שיבטיחו שהפרויקט יגיע לקו הגמר בצורה בטוחה ורווחית עבורכם. משרד עו"ד רום לוי מייצג דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית במטרה להוביל לעסקה מאוזנת, הוגנת ובעלת ביטחונות מקסימליים.
לפני חתימה? עומדים לפני חתימה מול יזם בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38? קבעו פגישת ייעוץ עם עו"ד רום לוי לבחינת הטיוטה, גיבוש דרישות הדיירים והבטחת ההגנות הפיננסיות והתכנוניות שלכם.
הבהרה: המידע במאמר זה הינו כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב.
שאלות נפוצות:
- האם היזם חייב לספק ליווי בנקאי לפרויקט? לא חובה בחוק, אך דרישה לליווי בנקאי היא תנאי בסיסי וכמעט הכרחי. ליווי בנקאי מבטיח את קיומן של ערבויות חוק מכר.
- מי קובע את גובה שכר הדירה שאקבל בתקופת הבנייה? גובה שכר הדירה נקבע במשא ומתן מול היזם. מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין כדי לקבוע סכום ריאלי המשקף את מחירי השכירות באזור לדירה דומה.
- מהם הצעדים הראשונים מול "דייר סרבן"? הצעד הראשון הוא להבין את מקור ההתנגדות דרך הידברות. אם ההתנגדות אינה סבירה, עורך הדין של הדיירים ישלח מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים.
