תחום המקרקעין חולש על קשת רחבה של עסקאות ונכסים, והוא מהווה את אחד מתחומי ההתמחות המרכזיים בעולם המשפט האזרחי. תפקידו של עורך דין קרקעות הוא לספק מעטפת משפטית כוללת, המותאמת לאופייה הייחודי של כל עסקה. תפקיד זה כולל, בראש ובראשונה, ביצוע בדיקות מקדמיות מקיפות לאימות המצב המשפטי והתכנוני של הקרקע – החל מבדיקת הבעלות במרשמים הרלוונטיים, דרך איתור שעבודים וזכויות צד שלישי, וכלה בבחינת ייעוד הקרקע על פי תוכניות בניין עיר (תב"ע) תקפות. על בסיס בדיקות אלו, הוא מנהל את המשא ומתן על תנאי העסקה, מנסח את הסכם המכר, מטפל בהיבטי המיסוי, ובסופו של דבר, מבטיח את רישום הזכויות על שם הרוכש באופן נקי ובטוח.
הסיכונים והפוטנציאל ברכישת קרקע חקלאית
תהליך של קניית קרקע חקלאית מהווה אפיק השקעה בעל פוטנציאל כלכלי משמעותי, אך הוא כרוך בסיכונים רבים ובאי ודאות תכנונית. חשוב להבין כי כל עוד ייעודה של הקרקע בתוכנית בניין העיר הוא "חקלאי", חלות עליה מגבלות חמורות, והאפשרות לבנות עליה למגורים, למסחר או לתעשייה היא אפסית. הפוטנציאל הכלכלי טמון באפשרות העתידית שייעוד הקרקע ישונה, אך מדובר בהליך ארוך, מורכב ובלתי ודאי, התלוי בהחלטות של ועדות התכנון והבנייה. על כן, לפני רכישת קרקע כזו, חיוני לבצע בדיקה תכנונית מעמיקה, הבוחנת את מיקום הקרקע ביחס לתוכניות מתאר ארציות ומחוזיות, את קרבתה לאזורים בנויים, ואת הסיכוי העתידי, אם בכלל, להכללתה בתוכנית פיתוח.
התהליך התכנוני של שינוי ייעוד קרקע
המעבר מקרקע חקלאית לקרקע זמינה לבנייה מתבצע באמצעות הליך תכנוני מורכב המכונה הפשרת קרקעות. "הפשרה" אינה מונח משפטי רשמי, אלא מונח שגור המתאר את תהליך שינוי ייעוד הקרקע בתוכנית בניין עיר (תב"ע), מייעוד חקלאי לייעוד המאפשר בנייה למגורים, מסחר או תעשייה. יוזמה לשינוי ייעוד יכולה להגיע מהרשות המקומית, מיזמים פרטיים או מבעלי הקרקע עצמם. התהליך כולל הכנת תוכנית מפורטת, הגשתה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וניהול הליך אישור ארוך ומורכב הכולל דיונים, התנגדויות, ובמקרים רבים, גם את אישור הוועדה המחוזית. אישור התוכנית והפיכתה לתקפה הוא השלב הקריטי המעלה את שווי הקרקע באופן דרמטי, אך הוא גם מחייב את בעלי הקרקע בתשלום היטל השבחה משמעותי לרשות המקומית.
משרד עורכי הדין שהם ושות' מלווה לקוחות בכל הנוגע לעסקאות קרקעות, לרבות קניית קרקע חקלאית והליכי הפשרת קרקעות, תוך הבנה מעמיקה של התהליכים התכנוניים והרגולטוריים הנדרשים. עורך הדין הראל שהם, בוגר מוסדות אקדמיים מובילים ובעל ניסיון ייחודי בעבודה מול רמ"י וועדות תכנון, מכיר מקרוב את השיקולים המנחים את קבלת ההחלטות בגופים המוניציפליים. כהונתו כחבר מועצת העיר רמלה מעניקה לו הבנה מערכתית של נהלי התכנון והמיסוי ברשויות המקומיות, יתרון משמעותי בניהול עסקאות מורכבות. המשרד, הפועל מסניפיו ברמת גן וברמלה, מספק ליווי מקצועי ומקיף המבוסס על שילוב נדיר של ידע אקדמי וניסיון מעשי בשטח.
