מדינת ישראל לא מרחמת עלינו מבחינת המיסים הנדרשים לתשלום, לא לעסקים ולא לעצמאיים. מס שבח הנו מס המשולם מתוך סך הרווח של מכירת נכס מקרקעין. בעבר רוב האזרחים הוי פטורים ממס השבח והיה קל למצוא פטורים והקלות בנושא אולם החל משנת 2014 והרפורמה החדשה בנושא החוק התמצק מעט יותר ויותר אזרחים נדרשו בתשלום מס שבח. במידה ואתם נהנים היום ממכירת נכס מקרקעין שרכשתם לפני שנת 2014 מדרגת המס תהיה מחושבת בצורה לינארית ונרחיב על כך בהמשך.
מהו מס שבח?
מס שבח כפי שמסביר עורך דין עמית ורד, הינו מס שהמוכר נדרש לשלם לרשויות המיסים בגין רווח במכירת נכס מקרקעין. "שבח" הנו מונח המתייחס להשבחת הנכס בין תקופת הרכישה שלו לתקופת המכירה ועל ידי אותה השבחה גם יכול היה להימכר ברווח. שיעור מס השבח עומד על כ-25% מרווח ההון שבמכירת הנכס. שימו לב – לשיעור מס זה יש קיזוזים שונים הקשורים בהשבחת הנכס, החל משכר הטרחה לעורך דין, עמלת המתווך (אם יש כזה ועד 2% מערך הדירה), הוצאות השיפוץ של הדירה ועוד אגרות ומיסים קודמים ששולמו בעת רכישת הנכס. כל אלה מסייעים בקיזוז סך הרווח ממכירת הנכס ומהסכום שנותר מנקים 25% לטובת מס שבח.
לדוגמה: נניח שרכשתם דירה בחצי מיליון שקלים ולאחר מספר שנים החלטתם למכור אותה, כאשר בינתיים הערך שלה עלה ל-800 אלף ₪. במהלך זמן ההשבחה של הנכס שיפצתם אותו בכ-70 אלף ₪ ונניח שהיו עוד כ-50 אלף ₪ שכר טרחה לעו"ד, מיסים ואגרות קודמות ששולמו על הבית והוצאות נוספות שניתן להכניס לסעיפי הקיזוז. הרווח המקורי היה 300 אלף ₪ עבור מכירת הדירה, נוריד 120 אלף ₪ קיזוז ונישאר עם רווח של 180 אלף ₪. 25% מסך הרווח הסופי יהיה מס השבח שתצטרכו לשלם. במקרה זה: כ-45 אלף שח.
כיצד השינוי בחוק בשנת 2014 השפיע על מס השבח בישראל?
בעבר היו חוקים המקלים על רוב תושבי האוכלוסייה להיות זכאים לפטור ממס השבח. כך למשל אדם שהחזיק דירה לפחות 4 שנים ורק לאחר מכן מכר אותה (ללא קשר לכמות הדירות שברשותו) יהיה זכאי לפטור מלא ממס השבח על הדירה. כיום יש הגדרות נוקשות יותר לקבל קבלת פטור מלא ממס השבח אם כי ניתן לקבל הקלות בדרכים שונות. במידה ורכשתם דירה לפני שנת 2014 ומכרתם אותה אחרי שנת 2016, חישוב המס יהיה ליניארי, כלומר למשל תקופת האחזקה של הדירה.
כך למשל רכשתם דירה בשנת 2012, מכרתם אותה בשנת 2017. נניח שהדירה עלתה לכם 1.5 מיליון ₪ ומכרתם אותה ב2.3 מיליון ₪ כאשר 300 אלף נכללים בסעיפי הקיזוז והרווח הסופי שלכם אומר להיות 500 אלף שח. החישוב יהיה חישוב ליניארי, כלומר לפי סך השנים של האחזקה. החזקתם בדירה 5 שנים, כלומר 100 אלף ₪ רווח לשנה. השנים הרלוונטיות לאחר החוק הן החל משנת 2014… כלומר עוד 3 שנים מלאות להחזקת הדירה (בהתאם לתאריך המכירה ב2017 ייתכן ותחויבו על שנה נוספת או חלק ממנה שייכנסו לחישוב). 100 אלף כפול 3 שנים רלוונטיות הן 300 אלף שח ולכן תצטרכו לשלם 25% מ300 אלף שח.
כיצד נחשב מס שבח ומתי צריך לשלם אותו?
כדי לחשב במהירות את מס השבח שאתם צריכים לשלם היעזרו במחשבון מס שבח באתר רשות המיסים. לאחר מכירת הנכס יהיו ברשותכם 40 יום להצהרה על מכירת הנכס ולהגשת כל הטפסים הרלוונטיים אודות הנכס, החשבוניות המיועדות לקיזוז עבור השבחת הנכס ובקשה לפטור/הקלה במס השבח. לאחר מכן במידה ותתבקשו לשלם מס שבח (כלומר לא קיבלתם פטור מלא) אז תצטרכו לשלם אותו עד 60 יום מיום ביצוע העסקה בחוזה.
